Kaj bo z nepremičninami?

Jasno je, da se je gradbeništvo znašlo v velikih težavah. Vrednost opravljenih del se je po nekaterih ocenah znižala za okoli 80 %, nekaj 1.000 zaposlenih je izgubilo svoje službe, več kot četrtino zaposlenih bi naj v tem sektorju bilo še vedno preveč. Veliko vprašanje je tudi, kako hitro si bo slovensko gradbeništvo opomoglo. Za preživetje se bori tudi veliko podjetij, tudi malih podjetnikov in obrtnikov, ki morajo zaradi konkurence zniževati cene svojih storitev.

Na drugi strani pa imamo nepremičnine, prazna stanovanja, ki so jih zgradila ta gradbena podjetja in jih zdaj ne morejo prodati – denar pa seveda potrebujejo. Statistike kažejo, da je prometa z nepremičninami občutno manj kot v »normalnih« časih. Poleg tega so danes cene v povprečju recimo v Ljubljani in Mariboru nižje za okoli 12 %. Bo ostalo pri tem?

Glede tega so si razumljivo mnenja deljena. Zdi se, da kupec danes čaka, da se cene še spustijo, ker si ne želijo razvrednotiti premoženja zaradi morebitnega upada vrednosti kupljenega stanovanja. Prodajalci pa cen tudi ne želijo nižati. Nižanja se bojijo tudi banke, ker bi bila posojila v primeru večjih upadov nekrita (kritje s hipoteko) in zato tudi bolj ne pritisnejo na gradbena podjetja, ki morajo odplačevati velika posojila, ki so jih jemala v preteklih letih. Trenutno pa jih ne morejo odplačevati, ker zgrajenih stanovanj ne prodajo.

Zdi se, da se nahajamo v začaranem krogu. Nekoliko drugače pa je pri prodaji starih stanovanj, kjer se lahko osebno »pogajamo« s prodajalcem in kot kaže trg so ta pogajanja lahko uspešna tudi z do 30 % nižjimi cenami od prvotnih.

Kaj se bo dejansko zgodilo, se ne ve. Logika govori, da bi kakšno korekcijo še lahko videli. Jasno pa je gotovo, da takšnega velikega naložbenega povpraševanja po nepremičninah, kot smo mu bili priča v preteklosti, pri nas gotovo ne bomo več videli. In gotovo cene tudi ne bodo več rasle tako izrazito kot v preteklosti. Po nekaterih podatkih bi naj bilo v Sloveniji okoli 30.000 neprodanih nepremičnin, od tega okoli 10 % samo v glavnem mestu. V Nemčiji se po nepremičninski krizi ta naložba od začetka devetdesetih praktično ni izplačala. Je torej rast pri nas sploh še za pričakovati?

Nevarnost radioaktivnosti

V sredini meseca aprila se je tudi letos v Ljubljani odvijal sejem Kapital. Dogodek, ki je namenjen financam, gospodarstvu in varčevanju. Nekaj zanimivih utrinkov bi želel deliti tudi preko bloga.

Kljub nekaterim pozitivnim kazalcem kriza še zdaleč ni mimo, zato previdnost ni odveč. V vsaki krizi se skrivajo tudi lepe priložnosti. Težava pa je v tem, da smo postali previdnejši, kar lahko pomeni, da ne bomo izkoristili priložnosti ali pa nas ta zadržanost lahko tudi drago stane.

»Največja težava je danes za ljudi, ki ne varčujejo oz. varčujejo narobe,« komentira aktualno zgodbo okoli pokojninske reforme mednarodni neodvisni premoženjski svetovalec Bojan Pravica in dodaja, da »je nujno špekulirat, če želimo pokriti pokojninsko vrzel«. Špekuliramo namreč v vsakem primeru. Tudi na banki, ker tam tvegamo, da inflacija ne bo višja od obresti. Kakšna pa je bila realna inflacija? Na to si lahko vsak odgovori sam z razmislekom, koliko smo nekoč za 5.000 SIT dobili v trgovini in koliko dobimo danes v protivrednosti približno 20 €. So torej naši prihranki na banki v tem času ohranili vrednost ali so jo izgubili, če smo varčevali na recimo 3,25 %?

Pa obveznice? Državne obveznice razvitih in »varnih« držav Nemčije, Francije, Velike Britanije ter Švice z 10-letno dospelostjo so v povprečju naredile okoli 3 % letni donos.

Po nekaterih podatkih bi naj evro v »svojem življenju« izgubil že okoli 55 % svoje realne vrednosti. To pomeni okoli 6,8 % na letni ravni. Torej so nam vse naložbe, ki so ustvarjale nižji donos, prinašale realno izgubo in niso ohranjale vrednosti našega premoženja.

Temu lahko rečemo tudi realna inflacija, ki ima veliko skupnega z radioaktivnostjo? Ne vidi se je, nima vonja, ne okusi se je in je popolnoma neslišna, njeni učinki pa so katastrofalni.

K naši naložbeni zadržanosti veliko prispevajo negativne dnevne informacije. Zato bom v naslednjih komentarjih pisal predvsem o nekaterih priložnostih, ki jih svojim strankam priporočam.

Prihajajo novi krizni valovi

Če smo bili v preteklem letu deležni nadpovprečnih donosov na kapitalskih trgih, se zdaj upravičeno postavlja vprašanje o napihnjenosti in morebitnih prihajajočih korekcijah.

Veliko strokovnjakov, med njimi tudi Jim Rogers meni, da »finančna kriza še ni za nami«. Tiskanje denarja za reševanje krize bo imelo posledice. Mnoge inštitucije, predvsem banke, so prejele veliko svežega denarja in posledično na trgih ustvarile navidezne pozitivne bilance. V resnici pa je šlo za krpanje velikih lukenj in ko bodo šivi popustili, bo kriza ponovno udarila.

Velike količine denarja so se selile tudi v obveznice. Leta 2012 bo začelo zapadati veliko obveznic, ki imajo nižjo, bolj tvegano bonitetno oceno. Vprašanje, ki se postavlja je, od kod bodo do vratu zadolžena podjetja vzela tolikšno vsoto denarja, da bodo lahko izplačala obveznice. Prišlo bo do novega povpraševanje po kreditih, kar bi lahko nevzdžno obremenilo kreditne trge. »Posledica tega bo veliko povečanje števila plačilno nesposobnih podjetij,« menijo v uglednem časniku New York Times in dodajajo, da niso težavna samo slaba podjetja ampak tudi veliko držav. Prihajalo bo do novih zadolževanj držav, kar pa vidimo, da je velik problem že danes (glej Nestabilnost valut se odraža na plemenitih kovinah). Tudi v bonitetni hiši Moody's opozarjajo na »alarmantno stanje«.

Dolgove je potrebno poplačati. Obstajata dve možnosti: ali se povišajo davki ali pa prepustimo inflaciji, da opravi svoje. Prva možnost je zaradi vedno pogostejših demonstracij manj verjetna. Inflacija pa deluje neopazno in »najeda« naše premoženje. Nemški časopisi že svarijo pred povišano inflacijo. »Inflacija bo prišla,« je prepričan šef ekonomist Deutsche Bank.

Za leto 2012 je bila objavljena pričakovana statistična inflacija za evroobmočje v višini 4 %, kar pomeni, da bo realna inflacija vsaj 2x višja. Na mestu je torej vprašanje: ali smo pravilno poskrbeli za svoje premoženje ali še vedno vztrajamo na »varnih« naložbah bank in obveznic? »Kajti gotovo se bo spet izkazalo, da bodo tisti, ki ne bodo imeli pravih informacij o zaščiti svojega premoženja v trenutni situaciji, ostali brez težko prisluženih prihrankov,« meni neodvisni premoženjski svetovalec Matjaž Štamulak. Na drugi strani pa bo peščica, ki bo s premoženjem ravnala racionalno in odgovorno, iz te krize izšla veliko bogatejša.

Trenutna kriza prinaša veliko lepih in zgodovinsko izjemnih priložnosti. Vprašanje je le, če jih bomo izkoristili v svoj prid?!?

Leto 2009 nadpovprečno

Stranke že dobro leto opozarjam, da se nahajamo v časih, ki so zelo primerni za mesečna vplačila in varčevanje preko vzajemnih skladov. Če so se proti koncu leta 2007 začele pričakovane korekcije na delniških trgih in smo bili leta 2008 priča skoraj nenehnim padcem (tudi do 70 % in več), je bilo leto 2009 vse prej kot to.

Za primer sem vzel povprečen, a perspektiven slovenski vzajemni sklad, ki je v omenjenem času vlagatelju ustvaril dobrih 60 % izgube. Dobro, za nazaj ne moremo nič spremeniti. Tudi vse stranke, ki so bile pravi čas obveščene o morebitnih korekcijah, žal niso reagirale.

V tem trenutku sem se znova skušal postaviti na nasproten breg od večinskega mnenja in strankam svetoval, naj počasi začnejo z nakupi točk vzajemnih skladov »po znižanih cenah«. Nasvet se je obrestoval, saj smo bili »pridni« vlagatelji nagrajeni tudi z več kot 100 % donosom.

Opisana situacija samo potrduje izkušnje borznih gurujev, kot je Warren Buffet, ki pravi, da bodimo požrešni (leto 2009), ko so drugi prestrašeni in previdni, ko so drugi požrešni (leto 2007).

Katera informacija je resnično koristna?

George Soros, eden izmed najbolj slavnih upravljavcev hadge skladov na svetu, je pred nekaj tedni zlato označil za napihnjen balon in da upad vrednosti ni izključen (Finance, 29. 1. 2010). Ob tem pa je zanimivo, da ga je v zadnjih 3 mesecih preteklega leta na veliko kupoval in skoraj podvojil svoj delež v največjem skladu, vezanem na gibanje tečaja zlata SPDR Gold Trust (Finance, 17. 2. 2010).

Kje je torej logika, če vemo, da tudi centralne banke Kitajske in Indije ter državni skladi na veliko kupujejo zlato? Naložbe Kitajske v zlato pa so se od leta 2003 po podatkih Bloomberga povečale že za 76 odstotkov. Je Soros morda želel vplivati na gibanje cene zlata? Je videl kak drug interes? Ali je bilo to res objektivno mnenje?

Vsako informacijo lahko predstavimo iz takšnega ali drugačnega zornega kota. Odvisno od tega čigav interes informacija zastopa. Stranka mi je pred kratkim postavila zanimivo vprašanje, kako naj ve kaj je res: nekje prebere nekaj, drugje pa spet nekaj popolnoma drugega. Hitro postanemo zmedeni.

Danes smo dnevno obsipani z različnimi informacijami in novicami. Dobro je, da te informacije prefiltriramo. Tako kot ne kupimo vsako zobno pasto, ki jo reklamirajo ampak pri izboru uporabimo nek zdrav razum, tako je tudi pri naložbah. Potrebno si je ustvariti lastno mnenje. Paziti pa moramo, da ne prevladajo premočna čustva. Sam se vedno vprašam in raziščem katera informacija je bolj objektivna in katera bolj realna glede na aktualno dogajanje. Na podlagi tega potem tudi svetujem svojim strankam. Seveda je potrebno, da redno spremljamo dogajanje.

Ob tem ni za zanemariti pomisleka ali je ob tej poplavi informacij pametno ostani sam pri tako pomembnem področju kot je načrtovanje lastnega premoženja. Ali ni modrejše posikati strokovno pomoč neodvisnega strokovnjaka?

Nestabilnost valut se odraža na plemenitih kovinah

Dogajanje na trgu zlata in nafte ter razmerje med dolarjem in evrom, je v zadnjem času kar pestro. Poglejmo zakaj.

Veliko se govori o zelo slabem gospodarskem stanju nekaterih evropskih držav. Med njimi najbolj izstopajo Grčija, Portugalska, Španija in Italija ali države PIGS, kot so bile v medijih satirično poimenovane. Grčija ima kar 112,6 % javni dolg kar pomeni 300 milijard evrov, Porugalska kar 85 % in Španija 55 % javni dolg. To pomeni koliko ima posamezna država dolgov glede na njen bruto družbeni proizvod (BDP).

Poblematičen je tudi proračunski primanjkljaj. EU dovoljuje 3 % primanjkljaj, a 20 držav članic je ta odstotek preseglo (Grčija se nahaja pri 12 %, Španija pri 11,4 %, Portugalska pri 9,3 %, Slovenija pri 6,3 %).

Seveda je vse to razlog za padec vrednosti evra. Govorimo o ekonomsko najpomembnejših državah unije. Če gre njim slabo, se to posledično pozna celotnemu območju. In dejansko se ni okrepil dolar ampak se je pocenil evro. V bistvu ima dolar še precej večje težave, a o tem kdaj drugič.

To se odraža tudi na ceni zlata in nafte. V dolarjih je cena zlata kar stabilna (od decembra se vrti okoli 1.100 $), v evrih pa se je povzpela do rekordnih višin (preko 820 evrov za eno unčo zlata).

Ponovno bi na tem mestu poudaril pomen ohranjevalcev vrednosti, kot imenujemo plemenite kovine. V času nestabilnosti denarnih valut ali povišane inflacije, te surovine igrajo ključno vlogo saj ohranjajo vrednost našega premoženja.

Potuhnjeno delovanje inflacije

Inflacija se je pojavila z uvedbo papirnatnega denarja. Papir, ki mu je bila iz praktičnih razlogov umetno določena vrednost. Kot je zapisano v priročniku Evropske centralne banke, je papirnati denar še vedno zakonito plačilno sredstvo zgolj na osnovi vladnega odloka. Vse vredu in prav, če se s papirnatnim denarjem ne bi dogajale t.i. »legalne« zlorabe.

V zgodovini denarne politike poznamo pojem »zlati standard«. To pomeni, da je papirnatni denar v obtoku bil krit z zlatom in imel dolgo konstantno menjalno razmerje z zlatom. Zlata se ne da ponarejati ali tiskati, je v omejenih količinah, znamo približno oceniti koliko ga je in kot tako lahko ohranja realno vrednost.